我是星叔，你相见恨晚的买房*师，目前已为人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
提问：星叔您好，坐标江西省上饶德兴市，现在德兴市城里自住一套别墅，靠近新区市*府旁年购进一套带25平车库商品房片，年简装后现出租每月。今年4月在上饶市三江片区恒大翡翠华庭购进一套平商品房来套全款。目前儿子在北京普通大学读大三。想卖了德兴市*府旁这一套房产品，想到儿子即将毕业留钱给他将来到落户的城市买房。现在有点纠结是否此决定可行，或者还有什么好的建议?
回答：你好，思路是正确的，现在可以考虑出手。德兴房产没什么价值。
现在就可以挂起来卖了，估计出掉需要一段时间。
你儿子即将毕业，等他选定好城市，继续再买，尽量往高能级城市走。
在很多购房者心中，是看不上大城市的小面积房产，还花那么多钱，所以他会跑到老家去买。一般都有这样一个思维：大城市房价一平米5万，小城市房子一平米5千，差10倍的价格。那我5万跑到5万5很难吧，我小城市从5千跑到1万不是很简单吗？
这个逻辑思维是完全错误的。
5万涨到5万5只需要10%涨幅，而5千涨到1万是需要%的涨幅。这里面涨幅的差额是10倍的差额。
而小城市10%的差额都很难做到更何况%的差额。
而在大城市5万涨到5万5是非常容易实现的。
而资产规模一样的情况下，前者比较容易赚到钱，后者很难。
对于很多纠结去哪里买房的人来说，其实做出购房选择不难，要看自己的买房目的和经济实力如何。
有能力的话，不要在三四线小城市里一直换房、买房。在小城市买房，只会越买越穷，因为属于纯消费。
三四线去省会，去一线，千万别用自己的财富观念去衡量一线城市房产价值。
至少一线城市一套房是所有三四线人群一辈子的奋斗目标。
尽量选择大城市好地段的房子，有时承担一点压力也是值得的。
没有能力的话，尽量选择那些能让自己居住舒适的房子，以后转手也容易，且保值能力也不错。
提问：星叔你好，感谢你的及时回复！夲人延安人，在太白教育上工作，单身带一8岁女，75年的再十年退休，家人都在西安。现把宝鸡房卖出，求新的购房方案。手头现金42万，别人借6万，暂时还不回来，有公积金，但承受力贷款不超过二十万。买总价六十万以内的房，五十五万以下为轻松。
一，太白购，现住单位35平小二室，教育局搬迁至新区，我们办公随迁，部队对面，一女跟我上学，小学初中留身边上学，打算高中出去上。现上小学二年级。新园区团购商品房七层花园电梯房，--，80--86平，毛坯！
二，宝鸡购房，节假日自住，投资加养老，星叔推荐了富力湾。觉得房价太高，可否入手水木清华电梯房、宏运佳苑多层二室二手房（买多层楼层选择指导），新起点A区多层小三室。
三，咸阳购，近西安，面积八十多小二室。泾渭工业园购复式三室，孔雀城购小三室新房。或有更合适的推荐！
求星叔帮助，宝鸡原有房出售，想立即入手，投资加养老，十年里，不是节假日有个归宿即可，求星叔以予具体的购房方案，小区推荐。
回答：你的首付还算符合刚需上车要求，只是承受贷款能力太小，导致买房杠杆拉不起来，贷款太少，房子标的总价就很低，选筹的范围就很小。
其实我更倾向于方案一，我觉得买房首先应该解决好自住，再考虑投资。你目前在太白工作，10年后才退休，也就是这10年，都会在太白生活，居住时间还是很长的，如果这10年一直住一个单位35平小房子，我觉得跑去外地投资没意义，自住都没有好好改善。
更重要的是你预算只有总价60，其实对于投资来说，买不到有价值的城市和板块，宝鸡和咸阳都很一般，还不如买一套改善房子。要么投资就加杠杆买西安。
提问：星叔好，请问17年买的房为什么一直不涨，别人的都涨了好几千了
回答:为什么你的房子死活不涨？我觉得可能有以下5个原因：
1.选错城市：房价就是城市的股票，影响房价80%的因素就是城市和区域，影响房价的分里，已经丢了80分，剩下再怎么努力，结果可能都是不及格。
2.区域错配：就是在刚需板块买豪宅，在豪宅板块买老破小，离区域的主流购买力太远，所以没有市场。
3.产品硬伤：比如没地铁，户型奇怪，朝向太差，周边环境太LOW，附近有厌恶设施（如垃圾站、污水厂）等等，这样的房子没人愿意住，涨幅自然也不咋地。
4.没有利好：没有利好的盘，比较难吸引资金入场，一个看上去有美好未来的产品，才是好的投资品，而一个连利好预期都没有的产品，那很可能只是个普通消费品而已。
5.涨幅透支：房价不是不涨，而是你提前以涨过之后的价格逢高买入，但下一个上涨周期却没有很快到来，那就等于提前被套牢在高位。
提问：你好，星叔，我在四川达州有1套房，是建的，是全款买的，去年在东莞市沙田镇买了1套，是月供的，现有打算把达州的这1套卖了后再东莞凤岗再买1套，现手上现金30，需要怎么筹起首付？怎么减掉首付，还能预留1年的月供钱？
回答：你的问题主要看你达州这套全款房的市场价值是多少，还有你的月贷承受能力是多少，才好具体分析。
因为你东莞已有一套，再买属于二套，东莞二套首付调整为四成，比如你凤岗买一套总价的房子，首付就是80，你手上有30，缺口就是50，所以如果你达州全款房卖出后，如果高于50，那么首付是足够的，如果低于50，首付就有不足，最好就是牺牲一点面积，降低房子总价，来降低首付。
所以核心就是看你达州这套房子实际价值，另外就是预留1年的月供问题，如果达州房子价值高，1年月供就没有问题，如果价值低，想留1年月供就不实际，资金肯定优先首付，那么2套房子的月贷就要看你每个月的承受月贷能力。
提问：星叔好，一直在学习房产方面的，现在投资房产是不是比较赚钱？想有钱买一套作投资。
回答：正确的投资的确可以赚钱，但为什么可以赚钱，大部分人反而不知道，甚至没想过。
常有人说，买房子赚钱有什么了不起的，当年我看过的房子，要是买了的话，也肯定涨……。
注意，这句话逻辑上隐藏的悖论，如果买房子真的那么简的话，他早就发财了，这个世界也不会有穷人。
因为他们很清楚，买到会涨价的房子并不简单，除了要有专业知识，提高认知能力，调动所有资源，还要承受各种风险和压力。
投资中最重要的是决策，排列优秀顺序，汇总信息、研究规律、判断信息真伪，分配权重，看懂机会成本，研究价格上涨背后的逻辑等等，能准确发现房产价值所在，与未来的价格上涨，或者下跌，那才是投资者最大的价值所在。
买这个动作，反而是无差别劳动，
如同打扫卫生和工地搬砖一样，并不值钱
投资一套上涨万的房产，买这个动作最多只值一千块钱，
剩下的价值来源于：怎么买？为什么要买？买哪里？
文章来源星叔房谈
